咋也想不到，平顶山新华区作为市区街道最为繁华、医院最为高端、学校最为优质、人口最为密集的主城区，3月楼市的备案量却在市内五区中垫了底儿。

新华区区域示意图

(相关资料图)

3月新华区住宅类新房备案50套、面积5568.69㎡。与2月相比备案套数下降35.90%，面积下降35.47%。与去年同期相比，备案套数下降67.95%，面积下降69.14%。（2022年3月新华区住宅备案156套，面积18043平）

一个堂堂的曾是平顶山市委、市政府所在地的新华区，全部楼盘加起来平均每天的备案新房住宅还不足2套。

是新华区的人口少吗？

不是的。

据官方公布的数据，截至2022年底，新华区常住人口33.15万人，与湛河区、卫东区的人口都差不多。但比仅有5.52万人的高新区和12.43万人的新城区来说，人口可是分别高出了6倍和2.6倍。

可以说，新华区的优势是其他区无法相比的。

这里有和平路商业街、体育路商业街、名门饮食娱乐城，常年熙熙攘攘，人流不断。

这里有京东商场、商业大楼、双丰百货、丹尼斯百货，附近县里的居民来市里多去这里购物。

这里有鹰城广场、白鹭洲湿地公园、湛河北岸公园、工人文化宫，居民娱乐休闲的绝好去处。

这里的平煤神马总医院、市二院、中医院，哪个不是大名鼎鼎。

这里的中小、体小、光小、联小以及八中、九中、十四中、实验中学、实验高中等，谁家不是想尽办法让孩子往里进。

是新华区的楼盘少吗？

也不是。

新华区的楼盘有30多家，除去几家停工烂尾的，再抛掉纯商业楼盘，包括尾盘在内的住宅类在售楼盘有二十来家。3月份住宅房源实现备案的仅13家。

除了北宸上苑和金博园分别备案了17套和10套外，有2家分别备案了4套，4家分别备案了2套，5家分别备案了仅1套，另外的几家楼盘竟然1套也没“备”出去。

新华区常绿北宸上苑售楼部实拍

这样的业绩你说可怜不？

人家高新区仅区区3家楼盘，地段还那么偏远，3月还备案了84套呢。

是新华区的楼盘品质不行吗？

还不是。

大面宽短进深的户型有之；安装装甲门、三层中空玻璃静音窗、负压新风系统的楼盘也有之；入户大堂5米以上挑高且装有空调的还有之。谁能说这样的品质楼盘不入眼呢？

新华区檀宫项目实拍

新华区佳田新天地项目

是新华区偶尔败走麦城吗？

仍不是。

3月备案量低，2月也没强到哪里去。今年2月，新华区备案新房住宅78套、面积8629.9㎡；而1月就更不行了，1月备案新房住宅48套、面积4962.47㎡。

整个一季度加起来也就备案了176套、面积1.92万平。与去年同期相比，差距可就大多了。2022年一季度，新华区住宅类房源备案526套，面积5.9万多平。今年一季度相比分别下降了66.54%和67.70%。

如果与前年同期相比，那差距可就更大了。2021年一季度，新华区住宅类房源备案771套，面积8.78万平。今年一季度相比分别下降了77.17%和78.17%。

显然，眼下楼市的形势很不乐观。今年一季度的业绩与疫情中的去年同期、前年同期相比，那已不是腰斩了，而是膝盖斩了。

新华区备案为何垫了底？

楼盘不算少，人口也挺多，配套最优质，怎么新房销售却如此惨淡呢？

一些业内人士认为，原因是多方面的，但主要还在价位上。

正是由于新华区地理位置好，特别是主城区核心地段的楼盘，价格自然也普遍较高。

和平路步行街

目前新华区中心城区每平8000元左右或以上的楼盘就有6家，每平7000元左右的楼盘有5家。虽然也有一些6000左右的楼盘，但位置大多稍偏。

如此高的房价自然把绝大多数刚改客户给挡在了门外。

比起周边地段不是太好但价格在五千元左右的楼盘来说，在这里购买一套100平的房子，那差别可就高达三四十万了。

同时呢，新华区的高端楼盘大多是高层产品，容积率相对较高，对比周边临湖临河的低密度、低容积率的小高层和洋房而言，改善客户又觉得不是十分理想，这自然又会失去一部分客户。

建设路与体育路交叉口附近车流

显然，新华区的这些高端楼盘陷入了一种“低不成来高不就”的境地。

当然，3月新华区备案量垫底，也与不少楼盘已是尾盘有一定关系，毕竟房源不多了，销售量也就下来了。

房价能否降些呢？

从理论上说，应该是可以的。

地段好，配套全的地块，土地出让价的确较高，开发商竞拍时一冲动就成为了“地王”。新华区核心区域每亩四五百万的地块比比皆是。

但地价高并不意味着房价就一定也高，决定房价高低的还有一个关键指标是容积率。地价高，容积低，房价一定会高，地价高，容积率也高，房价就不一定高啦。

白鹭洲城市湿地公园

咱以售价每平8000元左右的几家楼盘来分析一下：

老市委家属院的那家楼盘，拿地价是370万元/亩，容积率4.5，合楼面价1233.33元/平。

工人文化宫里的那家楼盘，拿地价是590万元/亩，容积率6.5，合楼面价1368.46元/平。

鹰城广场西边的那家楼盘，拿地价是441万元/亩，容积率5.8，合楼面价1140.52元/平。

中兴路八中北街西南角的那家二期楼盘，拿地价是512万/亩，容积率5.3，合楼面价1324.13元/平。

以上地块的出让价虽然都比较高，由于容积也都比较高，楼面价最高的也仅在1300多元。

工人文化宫内景图

据业内人士介绍，30层左右高层住宅的开发成本除土地投入外，还有前期工程费、建筑成本、水电气暖安装、景观绿化等配套费用，还需要支付施工设计、监理、城市配套、各类增容、招标等费用，再加相税金和财务费用、营销费用等，每平米的成本约在3000元以上。

加上土地投入，如果是毛坯房的话，每平方米的全部成本在4500元以上，精装房应该在5500元以上。

可见，在正常情况下，开发商的利润还是很可观的，房价下降也是有空间的。

当然，以上楼盘中也有一些开发商特别注重品质，选料用材都十分挑剔，能用顶 尖的电梯绝不用一般的电梯，能用最好的门窗，绝不用普通的门窗，这样的建造成本也是不小的。

一家楼盘开发过程中的不确定因素也很多，有的融资成本太高，有的资金跟不上时常停工，有的销售不畅无法及时回笼资金……这就相应又提高了开发的成本。

销售期越长，成本就越高，这是个很简单的道理。

当然，以上几家高端楼盘的房源也卖出不了少，有的也进入了清盘收尾的阶段，也算是挣得盆满钵满了。

但一个现实是，多数高端盘的销售期是比较长的。几乎没有哪家高端楼盘一开盘就全线飘红的。

给开发商提个醒

面对今年一季度不同寻常的楼市形势。笔者觉得有必要给开发商善意地提个醒。

一是，房价今后是很难涨上去的，平顶山作为一个人口外流的四线城市，产业对人口的吸引力并不是太强，购房人群在渐渐减少，今后房价大涨是几乎不可能的。如果开发商仍以每月三五套这样钓鱼式的慢销，等着房价上涨来弥补成本的增长，恐怕是很难指望得住的。

二是，住宅的迭代升级是很快的，去年以来市区住宅类地块出让的容积率在2.5以下的已普遍存在，临水近湖以6—9层洋房和12—18层小高层为主的生态楼盘在渐渐增多，甚至一些楼盘已开始推出“空中花园”式的双层挑高大阳台，三面能栽种绿植的“三阳”户型等。

这对于市中心核心地段容积高、人口居住密度大的高端盘而言，是个不小的冲击。

三是，稻香路以东，建设南北两侧的数百亩地块也是要挂牌出让的，这个片区紧邻白鹭洲湿地园，也地处建设路这一交通大动脉，优势更加明显。新华区青少年宫片区改造也已提上日程，这个片区东至体育路、西至光明路，南至湛北路，北至建设路，区域之大规模恢宏，这些也会对现有的高端楼盘的地段优势产生影响。

稻香路以东、建设南北两侧地块规划示意图

虽说皇帝的闺女不愁嫁，但错过了最佳年龄甚至到了年长色衰的地步，想“迎娶”的人也就不多了。

因此，能把房子尽早卖掉才是上策，就是压低些房价也要在所不惜。谁知道明天会是个啥情况呢？

编辑：南瓜

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文章来源:乐居买房

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